Qu'est-ce que le Dossier de Diagnostic Technique ?
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est l'ensemble des documents que le vendeur doit obligatoirement annexer à la promesse de vente et à l'acte authentique. Son objectif : informer l'acheteur sur l'état réel du logement avant qu'il signe.
Ces diagnostics sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, indépendants et accrédités par le COFRAC. Vous ne pouvez pas les faire vous-même, et vous ne pouvez pas les faire réaliser par votre agent immobilier ou votre notaire — ils doivent émaner d'un professionnel tiers certifié.
Le DDT n'est pas une liste fixe : son contenu varie selon l'âge du bien, sa localisation, son mode d'occupation et sa nature (appartement en copropriété ou maison individuelle). C'est là que la plupart des vendeurs se trompent.
Les 9 diagnostics immobiliers obligatoires
Voici la liste exhaustive. Tous ne s'appliquent pas nécessairement à votre bien — le tableau de synthèse plus bas vous guide.
Évalue la consommation d'énergie et les émissions de CO₂ du logement. Classe votre bien de A (très performant) à G (passoire thermique). Obligatoire pour tous les biens. Opposable depuis 2021 — l'acheteur peut s'en prévaloir.
Repère la présence d'amiante dans les matériaux de construction. Obligatoire pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Constat de Risque d'Exposition au Plomb. Recherche le plomb dans les peintures anciennes. Obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
Détecte la présence de termites et autres insectes xylophages. Obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (Sud de la France, zones humides).
État de l'installation intérieure de gaz naturel. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
État de l'installation électrique. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
Informe sur les risques naturels (inondation, séisme, etc.), technologiques et les pollutions des sols. Obligatoire pour tous les biens dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques.
Contrôle l'état de la fosse septique et du système d'épuration. Obligatoire pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout.
Mesure la surface privative d'un lot de copropriété. Obligatoire uniquement en copropriété. Sans mention de surface ou surface erronée de plus de 5 %, l'acheteur peut demander une réduction de prix.
Quels diagnostics s'appliquent à votre bien ?
La liste varie selon plusieurs critères. Utilisez cet arbre de décision pour identifier ce qui vous concerne.
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Le tableau ci-dessous récapitule les fourchettes de prix pratiquées en 2026 et les durées réglementaires de validité. Ces prix sont indicatifs : comparez systématiquement au moins 2-3 devis, et méfiez-vous des prix très bas (diagnostiqueurs peu rigoureux) comme des prix très élevés (pas systématiquement un gage de qualité).
| Diagnostic | Conditions | Validité | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| DPE | Tous biens | 10 ans | 100 – 250 € |
| ERP | Tous biens | 6 mois | Gratuit (formulaire officiel) |
| Amiante (DAPP) | Avant juil. 1997 | Illimité si négatif | 80 – 150 € |
| Plomb (CREP) | Avant jan. 1949 | 1 an (si positif) / Illimité | 100 – 200 € |
| Gaz | Instal. > 15 ans | 3 ans | 90 – 160 € |
| Électricité | Instal. > 15 ans | 3 ans | 90 – 160 € |
| Termites (EPI) | Zone classée | 6 mois | 70 – 150 € |
| Assainissement (ANC) | Non raccordé | 3 ans | 100 – 200 € |
| Loi Carrez | Copropriété | Illimité (sauf travaux) | 70 – 150 € |
Budget total typique : pour une maison de 20 ans avec gaz et électricité anciens, comptez entre 400 € et 600 € pour l'ensemble des diagnostics. Les packs sont souvent moins chers que les diagnostics à l'unité.
Comment PatriPass vous aide à organiser vos diagnostics
Rassembler 9 types de documents, s'assurer qu'aucun n'est périmé, les transmettre au bon moment à l'acheteur et au notaire — c'est là que les vendeurs perdent du temps et font des erreurs.
PatriPass est aussi utile pour partager votre dossier avec plusieurs acheteurs potentiels lors de visites, sans jamais perdre la maîtrise de vos documents. Si un acheteur se retire, vous désactivez le lien en un clic.
Pour les notaires, PatriPass simplifie la collecte des pièces : ils reçoivent un lien unique qui regroupe tout le DDT, à jour, sans allers-retours par email.
Questions fréquentes
Le DDT doit contenir selon les cas : DPE (tous les biens), ERP (tous les biens), diagnostic amiante (avant juillet 1997), diagnostic plomb (avant janvier 1949), diagnostic gaz et électricité (installation > 15 ans), état parasitaire/termites (zone classée), assainissement non collectif (fosse septique), mesurage loi Carrez (copropriété). Anticipez 2 à 4 semaines pour constituer le dossier complet.
Un pack complet coûte généralement entre 400 € et 600 € pour un logement ancien. Le DPE seul se situe entre 100 € et 250 €. Le formulaire ERP est gratuit en ligne. Comparez systématiquement plusieurs devis — les écarts de prix peuvent dépasser 50 % pour une prestation identique.
Le DPE est valable 10 ans. Attention : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont des durées réduites. Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2024. Les DPE antérieurs à 2018 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Si vous avez réalisé des travaux d'isolation ou de chauffage depuis votre dernier DPE, refaites-en un pour valoriser l'amélioration.
Uniquement des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC. Vous pouvez vérifier la certification d'un professionnel sur le site gouvernemental annuaire.diagnostiqueurs.gouv.fr. Un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié ou à certification expirée est invalide et ne peut pas figurer dans le DDT.
Le notaire peut refuser de signer l'acte. L'acheteur peut réclamer une réduction de prix, voire l'annulation de la vente. Votre responsabilité civile est engagée si un vice caché résulte d'une information manquante. Dans tous les cas, la vente est retardée et les négociations s'enveniment.
PatriPass vous permet de centraliser tous vos diagnostics dans un espace sécurisé, de créer des liens de partage par acheteur ou par notaire, et de suivre les consultations. Gratuit pour les propriétaires. Chaque lien est contrôlable : vous choisissez ce qui est visible et pouvez désactiver l'accès à tout moment.
Non — seulement pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour les constructions récentes (après 1997), l'amiante était déjà interdit, donc le diagnostic n'est pas exigé. En copropriété, un diagnostic amiante des parties communes doit également être transmis à l'acheteur.
Non. Le mesurage loi Carrez est réservé aux lots en copropriété. Pour une maison individuelle hors copropriété, ce diagnostic n'est pas obligatoire. En revanche, il est recommandé d'indiquer la surface habitable dans le compromis pour éviter toute contestation ultérieure.
À lire également : Le DDT et le Carnet d'Information du Logement (CIL) sont deux obligations distinctes mais complémentaires. Le CIL est obligatoire depuis 2023 pour les logements neufs et rénovés. Pensez aussi aux frais de notaire : environ 7-8 % du prix d'achat pour un bien ancien, à intégrer dès votre budget.